"六个钱包论"影响深远
著名的"六个钱包论"最早由经济学家樊纲在 2018 年的一次访谈中提出，他说："如果双方父母、爷爷奶奶、外公外婆的‘六个钱包’能凑够首付，那还是买房比较好。"
尽管该理论看似"务实"，但其负面影响深远：
1. 加剧家庭财务风险
动用"六个钱包"凑首付，这意味着一对年轻人为买房而不惜耗尽三代人的积蓄，导致整个家族财务抗风险能力大幅下降。遇上了这几年的房价下跌叠加上收入减少，部分年轻人可能面临断供，连带影响整个家族财务状况。
2. 扭曲社会财富分配
过去的若干年，国内的社会财富向房地产集中，而家庭财富也过度沉淀在房产上，这都会抑制消费和实体经济投资。而且持续的高房价让大城市无房家庭难以上车，阶层固化加剧。
3. 透支年轻人未来
高于实际能力的房贷月供款迫使年轻人在选择职业以薪酬为导向而非兴趣与爱好，抑制创业和职业转型，而房贷还款占家庭收入比重过高（前几年部分城市一度超 50%），直接压制婚育意愿和消费能力。
4. 助推房地产泡沫
前几年的"六个钱包"支持年轻人买房，虽然短期刺激购房需求，但长期看，当"六个钱包"耗尽后，市场购买力难以为继。而且导致家庭负债率显著攀升（中国居民杠杆率超 60%），增加系统性金融风险。
尽管中国家庭依然普遍重视房产，而传统观念认为"有房才有家"，结婚、落户、子女教育等均与房产绑定，父母也多愿意倾尽积蓄支持子女购房；但是，新的一代年轻人也终于想明白了，他们不再愿为买房牺牲消费、旅行、创业等生活体验，更不愿意背负三代人的压力去接盘高房价。
性价比高，才是硬道理
尽管经历了三年多的持续下行，目前国内不同城市的房价收入比依然畸高：一线城市房价收入比普遍超过 30 倍（如深圳达 35 倍），二三线城市也多在 15～20 倍，年轻人靠自己的收入凑齐首付并不容易，而且买房后月供压力大。
加上就业与收入的"钱景"不太稳定，年轻人更倾向保留现金应对风险，而非透支未来 30 年收入买房。
与买房相比，租房的性价比要高得多了。目前在国内一线城市，租售比超 1：600（在北上广深等大城市，买房出租普遍需要 50 年以上的租金才能回本），年轻人更多地选择租房居住，而将富余的资金用于教育、健康、娱乐等即时满足型消费，而非长期负债。
新一代（尤其 Z 世代）更看重居住品质和便利性，而非产权。长租公寓、共享社区等模式兴起，满足了"拎包入住"需求，逐步受到年轻人的青睐。
在投资理财方面，年轻人更愿投资基金、股票、数字货币等流动性强的资产，而非变现周期长的房产。这显然也是性价比更优的选择。
既然年轻人都不再热衷于买房了，那么我们又得回到下面的灵魂之拷问了——房价究竟何时才能见底？
究竟何时才能见底？
从国内各一线城市的房价趋势走向来看，下行之势都有放缓的迹象，请看下图：
从图中看出，过去近二十年间涨幅相对小一点的中国香港，今年的房价已经走稳，结合香港房市租金回报率已经达到 3.5%（中原地产数据）的有利条件，看来香港房价会先于其他内地城市见底。
国内城市的房市租金回报率目前依然普遍在 2% 以下，距离香港的水平还比较远。
人们可能会说，若要国内房价上涨，政策上来一次强刺激就行了！
我认为不现实。
首先，从政策导向上，2023 年以来，各地放宽限购、降低首付比例、下调房贷利率（如首套房贷利率降至 4% 以下），并推出"认房不认贷"等政策。政策一直是持续加码的，不过从上图的房价趋势就看到，政策的托底只能是延缓趋势，不可能改变趋势的。
其次，从供需关系看，三四线城市库存周期普遍超过 20 个月，需较长时间消化；一线及强二线城市因人口流入，供需相对平衡，调整幅度可能较小。
另外，看经济与收入预期，目前居民杠杆率超 60%，购房能力受限。只有经济持续复苏而就业不断改善，购房信心才能逐步恢复。
而且，从人口结构变化与城市化进程角度看，2023 年国内人口首次负增长，而城镇化率已达 65% 以上，新增刚需放缓。改善性需求（如换房）仍存结构性机会。
如果我们参照一下国际经验，就能发现，日本在 1991 年房价进入下行周期后，到 2008 年东京核心区房价见底回升，足足耗了 17 年时间；而美国 2006 年房价见顶后，经过 6 年的下行，终于 2012 年开始见底。总而言之，房地产的调整周期往往比较长。如果以投资为目的，可以慢慢等待。
虽然，房价的长期低迷确实会带来一系列负面连锁反应，但客观来看，它对经济和社会也有一定的积极影响：
首先，对普通人的直接利好就是居住成本降低了。房价下跌加上租金趋稳，年轻人、城市新居民的住房压力减轻，尤其是在一线城市，过去三年房价普遍下降 30%～50%，那么首次购房门槛也同比例下降。比如，深圳房价从峰值下跌至今，部分刚需盘首付从 200 多万降至 100 多万。对真正的刚需一族来说，现在上车比几年前容易多了。
其次，就是消费能力因房贷占家庭收入比的下降（例如房贷还款支出从收入的 50% 降至 30%）而得到释放，家庭可支配收入增加，带动教育、医疗、旅游等消费。根据国家统计局数据：2025 年社会消费品零售总额增速回升至 6.2%，我认为部分源于房贷压力缓解。
再次，对经济结构的长期优化作用明显，长期来看社会资源从房地产转向实体经济，科技、制造业等领域将获得更多融资支持；企业不再依赖"炒房盈利"。
另外，根据国家统计局数据，居民 2025 年的杠杆率已经从最高的 62% 回落至 55%，银行坏账率可控。显然，居民杠杆的降低同时也降低了社会系统性金融风险。
总而言之，年轻人不热衷买房，本质是经济理性、价值观迭代与社会转型的综合反映。这一趋势将持续重塑房地产市场的需求结构，一方面无疑会拉长房价的下行周期，带来短期的阵痛，但长期而言利大于弊。另一方面，将促进经济去地产化、居住去金融化，反而有助于实现更健康、更可持续的经济增长模式。
至于"买房还是不买房之辩"这一过去纠结人们多年的热门话题，今后就必然要消停很长一段了。尽管未来一线城市优质房产很可能仍会被视为抗通胀资产，但需求主力将转向高收入群体和改善型买家。"房住不炒"的目标在不经意中就已经实现了。
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